家計にやさしい住宅ローンプランニング 返済期間はどう決める？

マイホームの計画にあたり、建設地や間取りへの希望に比べると、資金計画についての希望は浮かびにくいもの。資金計画は家計に大きく影響するため、専門家に相談して賢く返済できるよう十分に検討しましょう。

資金計画を左右する、住宅ローンプランニング

　土地から購入して建てるか、所有地に建てるか、新築住宅を購入するか中古住宅かなどによって購入費用は大きく異なります。まず自分の希望を明確にして、土地代や建築費などの、おおよその購入費用を試算しましょう。

　購入費用に対し、手元資金で不足する場合は借入れを行います。借入金が同じでも、返済期間、金利のタイプ、返済方法などによって総返済額が異なるので注意しましょう。変動金利型は総返済額を予測しにくいため、返済中の家計管理が特に重要です。

住宅ローンも、希望を明確にすることからスタート

　「どのような家を建てようか」と考えるのと同様に住宅ローン返済についても、自分の希望を明確にすることが大切です。例えば、「定年までに完済したい」「今の家賃以上には返済したくない」「できるだけ毎月返済額を抑えたい」「金利が変動するタイプは避けたい」などの希望が、わが家に合った住宅ローンプランニングのヒントとなります。

　「いくらくらい借りられるか」という借入可能額の試算は、毎月返済可能額と返済期間がポイントです。”表１”から、返済期間を長くすれば、より多く借入れできることがわかります。しかし、返済期間が長いと毎月返済額は低くても、総返済額が多くなります。借入額が同じ2,500万円の場合に返済期間の違いで毎月返済額と総返済額にどれくらい差が出るかを試算したのが”表２”です。家計から無理なく毎月約102,827円が払えるなら、25年返済が可能となり、35年返済の場合と比べて総返済額を約254.9万円も減らすことができるのです。

返済期間の条件を正しく理解して、適切な期間を設定

　住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローン「フラット35」の場合、返済期間は15年以上35年以内※です。返済期間は35年間でなければならないと誤解している方もいますが、1年単位で設定できるので、家計にやさしい返済額に合致する返済期間を設定しましょう。

　返済期間を長くして毎月返済額を低くすれば手頃な印象を持ちがちですが、40歳から35年間返済すれば完済時には75歳。定年退職後の住宅ローン返済は、家計の負担となるので、プランニングの際は、中長期の視点を持つことが大切です。

　お勧めの方法は、希望の完済時年齢で返済期間を設定し、返済額を試算することです。例えば38歳で借入れる場合、まず「定年退職の60歳までの完済」を目指して試算します。借入額2,500万円〈固定金利1.74％・元利均等返済〉で22年返済を試算すると、毎月返済額は11万4,043円、総返済額は約3,010万8,000円。家計の状況が、「毎月11万円台の返済は難しいけど、9万円台なら大丈夫そう」であれば、返済期間を延ばして試算を行い、毎月の返済額が9万円程度になる返済期間、例えば30年返済の68歳完済プランはどうだろうかと試算すれば良いのです。

※ 返済期間は15年（ただし、お申込み本人または連帯債務者の年齢が満60歳以上の場合は10年）以上35年まで。ただし、「80歳－申込時年齢」が35年より短ければその期間が上限。民間金融機関では、1年以上35年以内。住宅ローンのタイプにより2年以上、11年以上のものもあります。返済期間は、1年単位で設定できますが、「満20歳以上71歳未満で最終返済時年齢が満81歳未満まで」などの条件もあります。

■　教育や老後なども視野に入れた総合的な判断が大切

　注意したいのは、総返済額の減額にこだわるあまり、家計に負担となる毎月返済額でスタートしてしまうことです。住宅ローンを払いながらでも、将来の教育資金や家屋の修繕費用、老後資金の貯蓄もできる程度の余裕がある返済計画が理想です。中長期的な視点で、総合的な判断を心がけましょう。