政府は2019年10月1日に消費税率の8％から10％への引き上げを予定しています。住宅は高額商品ですから、2％の税率の違いは、住宅購入を考える人にとっては気になる話です。どの程度影響するかは、購入の条件などによっても大きく変わってきます。特に、消費増税と金利上昇が同時に起きた場合は、一般的な住宅購入でも総支払額が300万円以上増えることもあるので、注意が必要です。
消費税と住宅購入
そもそも消費税とは何でしょうか。
商品やサービスを購入するときに、購入する人が支払う税金です。現在の税率は8％なので、100円の買い物をすれば8円、1万円なら800円、1億円なら800万円かかります。
原則的にはあらゆる商品やサービスが対象ですが、例外があります。住宅関連では、土地が例外に該当します。土地はいくら使っても土地自体がなくなることはなく、消費とは考えにくいとして、非課税とされています。
ですから5000万円の住宅（＝土地2000万円＋建物3000万円）を購入するときにかかる消費税は、5000万円の8％ではなく、建物分3000万円の8％分＝240万円となります。
非課税品目としてはこのほか、医療や介護、学校の授業料、株式、商品券、切手などもあります。
消費税はなぜ上がるのですか。
消費税は1989年に税率3％で導入されました。1997年に5％、2014年に8％になりましたので、今回が3回目の税率引き上げになります。
背景にあるのが、国の財政悪化です。2018年度の国の一般会計予算では、歳出の97.7兆円に対し、税収は59.0兆円しかありません。積み上がった国の長期債務残高は2018年度末に915兆円と国内総生産（GDP）の1.5倍以上に膨れあがる見通しです。
社会保障費が増え、歳出は増える一方です。しかし、所得税や法人税を増税すると、お金持ちや企業が国外に流出するなどして、経済に悪影響が出ることが懸念されます。そこで、消費税が着目されたのです。
消費増税で変わる負担額
住宅の購入で消費税がかかるのは建物部分だけですか。
いいえ。実際には住宅の購入に関連する様々な取引が消費税の課税対象になります。
例えば、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。仲介手数料の上限はたいていの場合、売買価格×3％＋6万円とされています。5000万円の物件なら上限は156万円ですが、これに8％の消費税が発生します。司法書士に登記を依頼する際の手数料や、住宅ローンを組んだ場合に支払う金融機関への手数料にも消費税はかかります。
また、住宅購入そのものではありませんが、住宅購入とは切っても切れない引っ越しや家具・家電の購入などにも消費税はかかっています。家の建て替えの場合には、古い家屋の解体工事費用も消費税の対象です。
税率引き上げで消費者の支払額がどの程度変わるのでしょうか。
住宅ローンを組んで、3000万円（消費税別）の物件を購入したときに、総支払額がどう変わるのかの概算をファイナンシャルプランナーの深野康彦さんにまとめていただきました。税率が8％なら消費税は240万円ですが、10％になると300万円と60万円増えます。経費には消費税のかかるものとかからないものがありますが、引っ越し代などの新築にあたって必要な経費500万円分に税率引き上げの影響があったとして、全体で70万円の必要額が増えると仮定しました。
金利は現在の水準に近い年1.35％に加え、年1.55％と年1.85％の3パターン、返済期間は25、30、35年の3パターン、頭金として500万円、700万円、1000万円の3パターンを想定しました。※
金利年1.35％で返済期間25年、頭金は1000万円の場合、総支払額は消費税8％なら2357万円ですが、消費税10％なら2440万円と83万円増えます。一方、金利年1.85％で返済期間35年、頭金が500万円の場合、総支払額は消費税8％なら3397万円ですが、消費税10％なら3493万円と96万円増えることになります。
金利が高く、頭金が少なく（＝借入額が多い）、返済期間が長いほど、消費税率引き上げの影響が大きくなる傾向にあります。
消費税率の引き上げと金利上昇が合わさると、負担増はもっと明らかになります。上の例で、頭金500万円、返済期間35年の場合、金利年1.35％で消費税8％の時は、総支払額は3138万円になります。金利が年1.85％で消費税10％の時の総支払額は、これより355万円も多いのです。
※将来の金利動向により、実際のご返済額は試算結果と異なる場合がございます。
●消費税引き上げで負担はこう変わる
※3000万円（税抜き）の住宅を購入し、経費も含め必要額が70万円増えたと仮定。上段が消費税が8％時、下段が10％時。
※ファイナンシャルプランナーの深野康彦さん試算。
税率8％で買うには
消費税率が引き上げられる前に購入すれば、消費税は8％になるのでしょうか。
ここは正確に考える必要があります。消費税率で8％が適用されるには、税率が10％になる前の2019年9月末までに住宅の引き渡しを受けることが条件です。10月より前に売買契約を結んでも、引き渡しが10月以降になると、税率は10％になるのが原則です。
ただ、注文住宅の場合には特例があります。工事が天候などの影響で遅れ、予定していた時期に住宅の引き渡しを受けられないことがあります。そんな場合でも、半年前の2019年3月末までに売買契約を結んでいれば、引き渡しが10月以降にずれ込んでも、税率は8％が適用されるのです。逆に言えば、3月末までに契約していれば、消費税率は8％です。
住宅の購入では、ハウスメーカーとの相談や銀行の住宅ローン審査などに時間がかかることもあります。消費税引き上げはまだ先だと思っていても、残された時間はそれほど多くないともいえます。
ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルリサーチ代表 深野康彦さん
住宅購入で消費税を気にされる方は非常に多いですが、税率引き上げの直接の影響は数十万円です。住宅購入にとっては、決して大きな金額とは言えないかもしれません。住宅ローンを組む場合は、金利動向や返済期間の方が総支払額に大きな影響を及ぼします。
とはいえ、元から頭金が少なかったり、返済期間が長かったりする方は、消費増税の影響を受けやすくなります。総支払額は金利上昇にも左右されやすくなります。収入に比べて目いっぱいローンを組む方は、実際の負担がどう変わるのかよく見極めることが大切です。
住宅購入で陥りやすいのは、建物や土地の価格だけしか見ないことです。様々な手数料や印紙税、引っ越し代などの諸経費で、物件価格の5～7％程度かかると考えた方がよいです。注文住宅の場合は、門やガレージ、庭などのエクステリア、空調や照明などの工事費用もかかりますし、建て替えですと解体費用や仮住まいの費用も必要です。
住宅購入後にもかかるお金もあります。固定資産税や駐車場代がありますし、家具や家電を新たに購入することもあるでしょう。マンションなら管理費や修繕積立金もあります。
住宅購入の際は、こうした費用も考慮に入れたうえで、計画を立てるべきです。
- 深野康彦（ふかのやすひこ）
- ファイナンシャルリサーチ代表 ファイナンシャルプランナー
- 1962年生まれ。大学卒業後、クレジット会社を経て独立系FP会社に入社。FP業界歴30年を誇る。1996年に独立し、ファイナンシャルリサーチを2006年設立。メディアやセミナーを通じて、資産運用のほか、住宅ローンや生命保険、税金や年金などのお金周り全般の相談業務や啓蒙を幅広く行っている。テレビ、ラジオにも多数出演。主な著書に『55歳からはじめる長い人生後半戦のお金の習慣』（明日香出版）、『あなたの毎月分配型投資信託がいよいよ危ない！』（ダイヤモンド社）。
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※掲載の情報は2018年8月現在のものです。
