贈与税の非課税枠拡充

消費増税での住宅購入意欲減退を回避するために、贈与を受けて住宅を購入する際の非課税措置もあります。相続が財産所有者が死亡した時に発生するのに対し、贈与は死亡する前に財産が移ることを意味します。若い人が十分な資金を持っていないけれど、老父母は資金に余裕があるというケースが今はとても多いです。多額の贈与は課税されるのが原則ですが、消費増税後には、住宅購入目的の贈与を対象に非課税枠が拡大されます。

例で見てみましょう。住宅購入契約が2019年4月～2020年3月で、消費税が8％だった場合、一般の住宅購入のために贈与を受けた金額のうち700万円が非課税となります。しかし、消費税率が10％だった場合は、2,500万円に非課税枠の上限が拡大します。省エネルギー住宅など質の高い住宅であれば、さらにこの上限は拡大します。

この制度は、用途などを問わない贈与の非課税枠（上限110万円）と併せて適用することができますので、親から贈与を受ける場合は、かなりの金額が非課税となります。親の財力に助けてもらって住宅を買いやすくすることで、購入を促す制度と言えます。

次世代住宅ポイント

消費税率10％で、断熱等級や耐震等級などで一定基準以上の性能の住宅を取得する場合、最大35万ポイント（35万円相当）が発行されます。住宅のリフォームもポイント発行の対象です。質の高い住宅供給を促すとともに、消費増税による割高感を軽減するための制度と言えます。ただ、ポイントと交換できる商品は、環境に配慮した商品や防災用品など、範囲が決められていて、何でも交換できるわけではありません。また、ポイントを最大限集めようと、不要・不急な性能を上乗せしていくのは本末転倒です。例えば20歳代の若い人が、ポイントほしさに、高齢者用のバリアフリー設備を購入する例などです。もともとエコ住宅に関心があって、ポイント制度を参考にして設備を決めるという程度がちょうどいいと思います。

配偶者居住権について

消費増税とは関係ないですが、住宅に関連する改正で、「配偶者居住権」という制度が設けられました。これは老夫婦のうち、配偶者が死亡し、残された世帯主や配偶者が財産を相続する際に、子どもと折半することになりますが、老父や老母が従来の自宅に住み続けられるように配慮した制度です。

老夫婦が自らの財産である自宅に住んでいて、世帯主が死亡した場合、配偶者と子どもで世帯主の財産を折半することになります。財産が自宅しかなく、その価値が2,000万円なら、子どもは1,000万円を受け取る権利が生じます。しかし、亡き世帯主の配偶者は現金を十分に持っていないこともあります。ひっそりと余生を自宅で送りたいと思っていたものの、遺産を子どもに相続させるためには、自宅を売却して1,000万円を捻出しなくてはならないという状況です。老母は住み慣れた自宅を出て行くことを余儀なくされます。こうした事態を防ぐのが「配偶者居住権」です。権利が設定されれば老母はこれまで通り、自宅で生活することができます。子どもの側で考えると、財産の相続が一部留保されることを意味します。

新制度によって遺産相続後も、配偶者は従来の生活を維持しやすくなる！

親子で遺産分割の話になった時、親の住まいをどう保護するかという法改正の背景を考えると、根っこには日本人の資産構成が不動産に偏り、金融資産が少ないことや、親世代に資産が集中し、子世代にないことがあります。居住権が設定されると売却ができなくなり、資産の流動化・資金化が困難になります。相続が発生する前に、同居や建て替え、売却・住み替えなど親子で考える機会を作っておくべきでしょう。