住民の方が費用を負担する必要があるかどうかは「還元率」によって決まります。
まずは還元率によって住民の方の費用負担がどう変わるのかご確認ください。
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還元率
100％の場合建替え前に所有していた権利と同様の権利（床面積や配置などを踏まえた住戸）を費用負担なしで得ることができます。
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還元率
70％の場合建替え前に所有していた権利（床面積や配置などを踏まえた住戸）の70％を費用負担なしで得ることができます。
- ●例えばご家族構成の変化によって70％の権利（部屋の広さ等）で良いと判断されれば、費用負担は必要ありません。
- ●逆に、同じ広さの住戸を希望される場合は30％の自己負担が必要となります。
つまり、費用負担があるかどうかは、マンション建替え事業で算出される「還元率」と住民の方自身が建替え後にどういう住戸を必要とされるかによって変わってくるということです。
還元率ってなに？
簡単に説明すると還元率は従前マンションの所有床面積に対して、従後マンションで無償で取得できる床面積の割合です。
それでは、還元率とはどうやって決まるのでしょう。 実際の還元率は建替事業費や従後マンションの総価額（市場価値に照らし合わせて設定されるマンションの価値で、総価額とはマンション全体の価額）などさまざまな変動要因に左右されます。
建替えを検討される際にご利用いただけるよう図を用いて説明した詳細内容を以下の資料にまとめております。印刷し、勉強会等でご活用ください。
●還元率が100％より低いと損するってこと？
還元率はあくまで指標であり、損得を表すものではありません。マンションの価値は広さだけではなく、住み心地や市場価格などいろいろな視点で判断されます。人によって何を最重要視するかはさまざまなので、還元率が100％を下回ると損だとは一概には言えません。総合的に判断することが必要です。
住民負担を減らすためにダイワハウスができること
マンション建替えを行う上で、住民の方々の負担を減らすことは、事業を進めるなかでも重要なポイントだと当社は考えています。
ここでは、エリア開発や保留地（余剰地）売却など、私たちが手がけて高い評価をいただいた、マンションの価値を上げる実際の事例をご覧ください。
大阪府営千里佐竹台
2丁目住宅
民活プロジェクト
（分譲済）
大阪府営住宅の建替え。3.44ヘクタールの敷地全体を3工区に分け順番に施工後、余剰地（0.9ヘクタール）を形成して売却。
当社はその地に「プレミスト南千里」（176戸）を建設し分譲しました。
建替えにあたり、余剰地の形成・活用を行い、施主の資金負担の軽減を実現しています。
SAKULa CITY（高尾）
大規模複合プロジェクト
（分譲済）
総開発面積9.6ヘクタール超、高尾の街を変える、大規模複合プロジェクト。
マンション単体の建設ではなく、商業施設や戸建て住宅などを同時に計画しているため、統一感ある美しい景観を創出しています。
“ひとつの街”となることで、街全体の価値を高めます。
担当者からの
アドバイス
権利者の皆様の意向はもちろん、街としてどのようなニーズがあるのかを検証。余剰地を作って売却することや、店舗用の床として売却すること、商業施設を併設することで付加価値を高めることなど、ダイワハウスの多岐にわたる事業領域をいかし、あらゆる角度から負担を減らす方法をご提案いたします。
大和ハウス工業株式会社 平山正樹
●敷地売却という選択
2014（平成26）年の法改正により、マンション再生を図る方法が新たに整備されました。いわゆるマンション敷地売却制度です。
当制度により、耐震性不足の認定を受けたマンションであればマンション敷地売却決議（4/5の同意）をもって、デベロッパー等の買受人（かいうけにん）への売却が可能になりました。
ダイワハウスでも、マンション再生のひとつの選択肢として、積極的に取り組んでいきたいと考えています。
