賃貸住宅経営は不動産事業（5）事業と不動産賃貸経営の両立は可能

現在でも、不動産賃貸経営を行う人は、多くの場合、土地オーナーの方々ですが、昨今増加しているのが、企業オーナーによる不動産賃貸経営です。
すでに不動産資産を保有する企業の中には、不動産の活用方法を再検討し、賃貸オフィスとして自社不動産を活用したりするなどによって、収益を生み出す不動産事業を始める企業もあります。それによって、本事業の他に、長期的なキャッシュフローを生み出しています。
また、中小企業においても、事業承継や相続を考え、事業とは別のもうひとつの柱として、土地を買って不動産投資をする方がいます。
ある事業会社では、10年ほど前では、全体の1割程度しかいなかった法人による不動産取引が、最近では3割程度にまで増加してきているというほど、増加しているようです。
実際に、事業で業績を伸ばし、内部留保が増加し、税務対策や相続対策を考え、不動産投資を検討する人もいます。こうした企業オーナーの場合、数億円の投資金額を調達しやすいという側面もあるようで、企業オーナーによる不動産投資は、これからも一定のニーズがありそうです。

事業と不動産賃貸経営の2本の柱を持つ

具体的な事例として、業績も堅調に伸びており、資産も順調に増加している、ある医療関係メーカーのケースがあります。
この企業のオーナーには3人の子どもおり、その相続対策も含めて、10年くらい前に不動産賃貸経営を始めました。跡継ぎの1人には会社の株を全部譲り、娘2人には個人で持っている不動産管理法人を残す予定です。法人と個人の両方で資産を保有しているため、分けて相続対策を進めようと考えています。
現在では、業績も順調でさらに不動産経営の下支えもあるため、年間数十億円の利益が出ており、会社の安定した事業経営を行っています。

法人として事業を行いながら不動産賃貸事業を行うメリットのひとつに、不動産賃貸業は、売上にあたる賃料収入の変動は比較的少なく、長期的に収益があるという点があります。賃料相場の変動は、景気変動や株式相場の動きなどに比べると緩やかです。
不動産賃貸事業の特徴としては、土地や建物を取得するための初期投資が非常に大きく、多額の借入金を利用し、長期間にわたって賃料収入で投資資金を回収、収益を確保するビジネスモデルであるということです。収益が安定している分、支出に関しても、借入金の支払い利息、管理費、修繕費、租税公課、ご入居者の入れ替わりで発生する仲介手数料など、比較的固定されています。

地域特性を考慮し、慎重に検討する

私見ですが、企業オーナーが不動産事業を行った場合、うまくいく可能性が高いと思います。それは、不動産賃貸経営とは、あくまで事業であり、ビジネスだからです。企業オーナーとしてビジネスを成功させているわけですから、事業を成功させるだけの能力と行動力、資金があったからです。そういう人は、別の事業を行っても成功する確率は高くなるでしょう。
一般のビジネスパーソンの方や土地オーナーが、不動産賃貸事業に参入したにもかかわらず、失敗してしまう場合の大きなひとつの要因がここにあります。
ビジネスの基本である、市場ニーズを捉えた上での、ROI（Return On Investment）を把握し、長期的な事業計画のもと事業を行っているからこそ、不動産経営もうまくいくのだと思います。

資産保有会社の相続の際、会社員と賃貸住宅経営の両立は可能

これまで相続対策として、法人を設立し、子どもに承継させようとする際、子どもが勤めていた会社や子どもが行っていた事業を辞めさせるケースがありました。不動産賃貸経営に専念してほしいとの思いからでしょう。
しかし、子どもに会社を辞めさせる必要はあるでしょうか。このようなケースで私がお伝えしたいのは、「今の会社は辞めずに2本の収益の柱を持つ」ということです。会社勤めをしているなら、むしろ定年まで頑張っていただいて、もう一方に不動産の法人があって、それが老後も活きていれば、貴重な収入源になります。

不動産賃貸経営は普通の事業法人のように売掛や買掛、浮き沈みの激しい売上や利益、変化に対応する戦略の変更等が少なく、不安定な要素が少ないのが特徴です。リスクにつながる高い保険や手形などは原則としてありませんし、BSで建物、キャッシュ、借入をきちんと管理していれば、どのくらい利益が出ているか見やすいこともメリットです。
ただし、賃貸住宅経営を引き継ぐことは、事業を引き継ぐことですから、経営に関する勉強や情報収集は不可欠です。
税理士など専門家の力を借りて、賃貸住宅経営の仕組みを学び、賃貸経営のノウハウを身につける必要があります。「自信がないから売却したい」と考える時もあるかもしれませんが、その賃貸住宅は実は大きな価値のある資産かもしれません。税理士やハウスメーカーから情報を得て、最終的に自分の判断で売るのは構いませんが、やってみたら毎年利益を稼げる可能性もあるのです。

法人では今ある財産を一気に移すことはできないので、事業計画が必要です。税理士が入る理由はここにあります。事業計画では資金調達をどうするかがポイントで、どのタイミングでどの価格で買うかによって法人が利益を出すか出さないかが変わってきますし、金融機関の使い方も変わります。今ある自分の財産をある程度移したら、次は、資金ができてきた段階で売りに出ているものを購入すれば、資産が増えることになります。
企業オーナーとして本業（または会社員）と賃貸住宅経営の両立は可能です。慎重に検討する必要はありますが、2本の事業の柱を持つことができれば、相続や将来の対策にも大きな影響を与えるでしょう。

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