なるほど納得！土地活用の基礎知識
第4回【法的条件から見た土地活用】
もめごとに巻き込まれるのもちょっと…

避難通路の幅員や隣地境界線からの距離など、物理的要件も建築基準法や民法といった法律によって決められています。ここでは、土地活用を行う場合に影響を受ける法的な条件について整理します。

道路の問題

建築物が建てられるかどうかを決定づける条件として、その敷地が建築基準法上の道路に適法に接しているかどうかということが重要な意味を持ちます。見た目も立派で国や都道府県が所有している道路だったとしても、基準法上の道路でなければ基本的に建築はできませんし、逆に舗装もされていない道幅の狭い私道であっても基準法上の道路であれば建築は可能です。
道路についての規定は、建築基準法42条1項から6項、43条に規定されていますので、土地活用を計画する場合には、必ず役所で調査を行ってください。
そして、道路の所有者が誰かということも建築確認が下りるかどうかとはまた別の意味合いを持ちます（43条但書道路の場合は建築確認が下りるかどうかという点においても道路の所有関係が影響します）。例えば、隣接の敷地を通らなければ道路に出ることができない袋地状の敷地には「囲繞地（いにょうち）通行権」という通行権が民法210条によって保障されていて、それは自分が所有権を有していない私道にも適用されますが、それはあくまでも人の通行が（幅員1m）前提ですから、車両の通行、上下水道管の埋設やそのための掘削などはやはり道路所有者の承諾を受ける必要があります。
また、他人所有の道路を利用するということであれば、舗装改修などの維持管理コストの負担なども要求される可能性があります。

隣地との関係

建築物を建てる時には、隣地との関係にも法的な制限が影響を及ぼします。まず、隣地との関係を考える場合、そもそもどこからが隣地で、どこまでが自分の敷地なのかという境界の確定が必要です。境界ポイントが埋没していたり、失われていたり、最初から未確定という場合もありますので、隣地所有者と立ち会いの上、境界の復元や確定を行ってください。民法234条では、建物は境界線から50cm後退させる必要があります（屋根の庇についてはこの限りではありません。また、防火地域又は準防火地域内で外壁が耐火構造の場合、後退は不要です《建築基準法65条》）。
民法235条では、敷地境界から1m以内にある窓には目隠しを要求できるとされています（引違い窓の場合、すりガラスやカーテンでは条件を満たしません）。いずれも、境界が確定したうえでないと判断できません。
隣地との関係においては給排水管・電線・樹木・庇・雨樋などの越境が無いかどうか、その状態をどのように処理するかという点について確認のうえ合意形成しておく必要があります。

用途地域

都市計画法の地域地区のひとつとして、用途地域というものが定められています。工業・商業・住居といった各用途の混在を防ぐことを目的としており、住居系7地域、商業系2地域、工業系3地域の計12地域に分類されています。
多くの都市計画では、街の中心部に商業系地域、それを囲んで中高層の住居系地域、さらにその外周部に低層の住居系地域、住居系地域と離れた場所に工業系地域、そして、街自体から離れた広範な地域に、市街化調整区域や無指定の地域というレイアウトがなされています。工業専用地域と市街化調整区域以外には賃貸住宅や賃貸マンションの建築は可能ですが、低層の住居系地域では、建物の規模を決める建ぺい率や容積率、高さ制限などの条件が厳しく、敷地の高度利用が制限されます。
また、中高層の住居系地域や、商業系、工業系の地域では高度利用がしやすい一方、防火地域・準防火地域に指定されている可能性が高く、その場合、規模や階数によって鉄筋コンクリート造等の耐火建築物にすることが求められます。

消防法

賃貸住宅や賃貸マンションの建築には、不特定多数が利用する商業施設や公共施設などと同様、火災の際の人的被害を予防・回避するためにさまざまな制限があります。定期点検の実施や、建物・内装などの防火性能、防災機器・消防用設備・消火器具など、その仕様や性能について詳細な取り決めがありますので必ず確認してください。

省令・施行令・条例

例えば、ワンルーム形式の住戸を計画する場合など、多くの自治体で「ワンルーム規制」と呼ばれる条例や指導要綱・指導基準が定められています。
ちなみに東京都では23区すべてに規制があります。

区ごとに規制が適用される総戸数や階数、また必要面積が異なります。
その他、敷地内の緑化や建物の色彩・デザイン、必要な駐車・駐輪台数など自治体ごとにさまざまな取り決めがありますので、土地活用を検討する場合にはしっかりと役所で調査をする必要があります。