不動産市況は近年好調を続けています。この不動産市況はいつまで続くのでしょうか？ さまざまなデータに基づき、多様な角度から2019年の不動産市況を予測します。

上昇を続ける地価

毎年3月に発表される地価公示は、商業地で3年連続のプラスになっています。住宅地は東京都では5年連続のプラス、全国平均でも2018年はプラスとなりました。また、大都市だけでなく、地価上昇の波は地方都市にも広がってきました。

図1：全国平均の地価公示増減率推移（住宅地・商業地）

国土交通省「地価公示」より作成

図1は、2006年以降の地価公示の住宅地、商業地の推移を示したものです。商業地のほうが住宅地よりも上昇が顕著なことがわかります。 2019年（2019年1月1日時点）の地価公示も3月下旬に発表の予定ですが、おそらく2019年も商業地、住宅地ともプラスになると予想しています。

図2：東京都の地価公示の増減率（住宅地）

国土交通省「地価公示」より作成

図2は、2000年以降の東京都における住宅地の地価公示増減率を示したものです。東京では、2013年以降、プラスになっていることがわかります。2019年も都市部では、大きな上昇率ではないものの、上昇すると思われます。ここでのポイントは、ミニバブル期と呼ばれた2005年～ 2008年に東京都ではおおよそ4年弱の地価上昇でしたが、現在の好景気（地価上昇）は5年、2019年もプラスとなると6年連続となることです。上昇幅は小さいものの、その長さはバブル期に匹敵するもので、仮に2020年の地価公示もプラスとなれば、バブル期を超える長さとなります。
このように、上昇幅は小さいものの、長期にわたり好調が続くと、リスクを抑えたい投資家、例えば年金基金といった大口の投資家などが不動産取得に動き始めます。このような下支えによって東京都の地価・不動産価格は高止まりしていますが、このまま好調が続きそうです。

沖縄県で顕著なインバウンドと地価の関係

商業地の地価公示の上昇率が高い地域は、おおむね観光地として名高いエリアとなっています。2018年の商業地地価公示上昇率1位は京都府、2位は沖縄県でした。こうしたエリアではインバウンド観光客の増加が目立っており、それに伴いホテルが次から次へと開業しています。土地活用として、ホテルを建てる事例は以前からありましたが、ここにきてさらに活況になっています。大和ハウスグループも、2018年6月にダイワロイヤルホテルグランデ京都をオープンしました。このようにインバウンド需要が見込めるエリアでは多くのホテルチェーンが新規開業しています。
沖縄県においては、インバウンド観光客の増加と地価上昇の関係が顕著になっています。
図3のオレンジ線は、沖縄県を訪れた外国人の延べ宿泊者数を示したものです。人泊とは、宿泊した人数×宿泊日数を表しています。本土からの日本人観光者の平均宿泊日数は約2.5日ですから、これを当てはめ上記の数を2.5で割ると人数になります。

沖縄県への外国人延べ宿泊者数は、おおむね右肩上がりで、2011年には1415万人泊だったのが、2017年には2169万人泊になっています。中国・台湾・韓国などのアジア各国の方が中心ですが、欧米からの来県者も増えています。 那覇空港の滑走路2本目の運用が予定通り2020年3月に開始されれば、航空機の発着数が増えます。それに伴い、格安航空会社の便数も増えると思いますので、そうなると手軽に旅行できる島になり、本土からの観光客も外国人観光客も増えると思われます。2500万人泊になるのは、時間の問題でしょう。 近年、那覇や海岸エリアでは宿泊施設がかなり増えていますが、観光客が増えると「まだまだ宿泊施設が足りない！」という状況になりそうです。
こうした状況下で、那覇市の地価は上昇を続けています。

図3：沖縄県外国人延べ宿泊者数 と那覇市地価公示（商業地）の推移

国土交通省「宿泊旅行統計調査」、「地価公示」より作成

図3の青い線は那覇市の地価公示（商業地）の推移を示したものです。こちらも連続してかなりの上昇を続けています。
2つの折れ線を見ると、見事に同じ動きをしていることがわかります。那覇市の商業地の地価はコンスタントに上昇しています。この先も沖縄県を訪れる観光客数が伸びるのは確実だと思います。そうなると、沖縄県内商業地の地価上昇は、高い確率でしばらく続くものと思われます。