300万戸以上ある旧耐震賃貸住宅物件

総務省が5年に一度調査し発表する「住宅土地統計」では、賃貸住宅（貸家）の築年数に関する統計があります。（注：総務省「住宅土地統計」の最新は2018年10月調査分。公表は2019年から。追加公表を含めて2020年春までに全て公表されました）
これによると、賃貸住宅（貸家）の総数は約1900万戸。築年数別の戸数も集計されています。ちなみに、築年数がわかっているのは約1730万戸で、そのうち1980年以前に建築された旧耐震物件は約300万戸です。
図1は、築年帯ごとの貸家数をまとめたものです。（注：総務省公表データでは、1990年より前は10年刻みで集計されています）

図1：築年数　別貸家の建築の時期（全国）

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より作成

1970年以前に建てられた、建築基準法における旧々耐震基準の貸家の多くは、建て替えや再開発などですでに消滅しています。それでもまだ約96.8万戸あり、築年数不詳分を除いた貸家約1730万戸の5.6％を占めています。また、旧耐震基準が適応された1971 ～ 80年の10年間に建てられたものは212.7万戸。旧耐震基準・旧々耐震基準の合計は309.5万戸で、全体に占める割合は17.8％と2割近くになります。5年前の前回調査（2013年分調査・2014年公表）の約20％と比べると少し減りましたが、それでも大きな数です。
少し本題から離れますが、グラフをみると、 1990年以降の5年ごとの建築数は概ね180万戸～ 200万戸で、大きく変わらない水準で推移していることが分かります。

築年数の経った貸家の相続の悩み

こうした1980年以前の貸家は、すでに築40年以上が経過しており、たいていは借り入れの 返済が終わっていると思います。また、建築主（所有者）の代替わり（相続）が行われていることも多いようです。
こうした古い賃貸住宅を所有され、「そろそろ建て替えをすべきか？」と悩まれている方も多いと思います。
築年数が経った物件は、超一等地でもなければ、空室率が上がり、家賃も下落し、また、築浅物件よりリフォーム・メンテナンス費用もかかってしまいます。旧耐震物件の場合は、最近頻発している地震の心配がさらに加わります。
また、「親から受け継いだ物件を、ご子息に引継ぐ」という2度目の相続の可能性がある場合、「古くなった賃貸住宅、子どもに相続してもいいものか」と悩む方も多いでしょう。
そこで、賃貸住宅を建て替えることについて検討してみます。

建て替えるかどうかを検討する基準

まず、「そろそろ建て替えが必要か？」とオーナーの方が思い始めるのは、空室が一定割合を超えた場合だと思います。
「これまで以上に空室の割合が多い」、「空室が出て、再び新しい入居者が決まるまでの期間が長くなった」、あるいは、「新たな入居者への賃料提示を下げざるを得ない」といった現象が起こったときです。
このような状況になると、多くの人は「少しリフォーム工事を行おう」と思い、一定の金額をかけてリフォーム工事を行います。これで改善すればいいのですが、結果的に「元が取れなかった」ということにもなりかねません。「建て替え」も併せて検討したほうがいいでしょう。
こうした、ネガティブ要因とともに重要なのが、築年数と減価償却の視点です。
築年数が30年（物件の建て方により異なります）を超えてくると、減価償却が取れなく（あるいは少なく）なってきて、税務効果が低くなります。また、大半の築35年を超えた物件は、すでにローン残債がなくなって（あるいはかなり少なくなって）いると思いますので、建て替えに踏み切りやすくなります。最後に貸家（賃貸住宅）の建て替えのメリットについて述べておきます。

建て替えのメリット

まず、賃貸住宅需要が変わらずあるエリアならば、かなりの確率で賃料上昇が期待できます。当然、空室率もかなり低くなるでしょう。
次に、建て替えに資金はかかりますが、修繕費用やリフォーム費用など、都度かかる費用が、しばらくなくなります（退去に伴う費用や不可避のものもあります）。大きなメリットが、減価償却費を十分に取れ、税務効果が期待できることです。
旧耐震物件を含め、これから賃貸住宅の建て替えを検討される方も多いでしょう。建て替えを行うには、現在の入居者の立ち退きから始まって、かなりの期間を要します。そのため、少しでも検討をし始めている方は、「まず相談をしておく」ことが必要でしょう。