コラム vol.005

土地活用にはどんな種類があるのかその1

公開日：2014/08/01

土地活用の目的と種類

土地活用という言葉は、最近どんどん一般的になってきている。
所有する土地の有効活用を行い、収益を上げようとすることなのだが、最近特に広く一般化してきていることには、2015年1月に改正された「相続税」と大きく関係があるようだ。
具体的には、基礎控除額が減ることになり、つまり一部の資産家だけが払う“相続税”が「もしかして私も払うの？」となるかもしれなくなる、ということだ。

こうした背景から、相続税対策としての土地活用がクローズアップされてきている。
しかし、この土地活用という言葉について、「名前は聞き覚えがあるのだが、よくわからない」という土地オーナー様も多いようだ。ここでは、土地活用の概要をお伝えする。

まず、土地活用をどんなきっかけで行う方が多いのだろうか。
先に述べたように、資産継承の際に適切な税務対策を講じていなかったために多額の相続税が課せられることのないようにその対策として、行う方はとても多い。他には、再開発や区画整理、新しい幹線道路の建設など周辺の環境が大きく変わった際に、収益性を確保したいなども、よく見られる理由だ。

では、土地活用にはどんな種類があるのだろうか。
未利用、未活用の土地を有効に活用するためには、地域性や周辺環境、企業の出店状況など、あらゆる角度から考察したその土地の特性に合った事業計画を立てなければならない。そして、できればそれは迅速に行いたいものだ。

土地活用の代表的な種類として、

(1) 賃貸住宅・賃貸マンション経営
(2) ロードサイド店舗
(3) 駐車場
(4) 医療・介護施設
(5) 複合型商業施設
(6) 物流施設
(7) 事務所・ショールーム
(8) 工場

などがあげられる。

こうした中から、所有する土地に適した企画を立て事業計画を描き、そしてその計画を実際に実行に移すことが求められる。
例えば、賃貸住宅を建てるとすれば、その計画の成功のためには、ご入居者を適切に募集できなければならない。あるいは、ロードサイド店舗を建てるならば、そこに入居するテナント企業がいなければ、計画はうまくいかない。
ただ単に建てることだけが土地活用ではなく、その計画をいかに成功させるかが土地活用のポイントなのだ。

賃貸住宅とロードサイド店舗のメリットとリスク

次に、各土地活用のパターンの特徴を考えてみたい。
土地活用は、オーナー様が所有する土地の上に、何らかの建物を建てて、それを誰かに貸し、借主からの賃料収入を得るということだ。これは、どのパターンでも同様だ。もちろん、サブリース方式（一括借上）などの場合は、ご入居者（個人・企業）との直接契約ではなく、間に管理会社などが入ることもある。

土地活用の具体的な種類については、前述したが、ここではその代表格の２つについて述べる。まずは、土地活用事業で、一番多くみられる賃貸住宅経営について。

1.賃貸住宅経営

賃貸住宅の特徴は、当初見込んでいた賃料とあまり差が生じないということだ。個人の方が入居するケースが多く、賃料の減額交渉をされることは少ない。一番大きく差が生じる可能性が高いのは、企業が借りるオフィスビルの賃料だ。
土地活用における賃貸住宅の他の特徴としては、都市部でも郊外でも場所を選ばず建てて経営が可能であるということ。（もちろん、山間部など市街化調整区域は厳しいのではなく、ほぼ建たない）また、建て方（貸し方）のバリエーションが多いことも挙げられる。ワンルーム、ファミリー向け、高齢者向けなど各種ある。

2.ロードサイド店舗

幹線道路沿いや新しくできる道路に面したような場所に土地をお持ちならば、入居テナントが付きやすい店舗用物件として賃料収入を得ることができる。
店舗（テナント企業）との契約の場合、例えば10年など事業用定期借地といった契約となるため、安定収入が見込みやすい。また、賃料は、賃貸住宅ではほとんど見られない減額交渉などの可能性もあるが、一般的には賃貸住宅よりも㎡あたりの賃料単価は高く、投下資金の回収（主にはローン返済）が短期間で終わることが多い。
また、オーナー様が土地を貸し、建物は入居するテナント企業が建てるケースもある。この場合オーナー様には地代が入ってくる。当然土地建物を一体で貸す場合よりも賃料収入は少ないが、資金調達が（実質的に）不要となるので、リスクは低いといえるだろう。

一方、ロードサイド店舗のリスクについても見ておこう。
まずは、テナント企業の退去リスクだ。店舗の売り上げ不振、あるいは店舗の統合などで契約が解除される可能性だ。契約期間が残っている状況ならば違約金を請求できるが、それでも収支計画は大きく狂う。さらには、契約期間満了後の更新がされない可能性もある。次のテナントを見つけるまでの期間の賃料収入が入ってこない。そして、新しいテナント用に内部仕様を変更しなければならなくなったら、その改修費用も必要だ。

投資の1番の原則は、「リスクの見返りとしてリターンがある」ということだ。これは、投資における揺るぎのない原理原則だ。
つまり、利回りがいい、投資回収が早いということは、その分リスクも高いということなのだ。そのリスクを、なくすことは無理だが、どこまで軽減できるか。しっかりとパートナー企業からノウハウを提供してもらい、成功の可能性を高めたいものだ。