賃貸住宅のキャップレートはどこまで下がるのか？

土地活用や不動産投資における「投資への思い」のバロメーターとして有効な指標がキャップレート（期待利回り）です。キャップレートはいくつかの機関から公表されていますが、今回は、一般財団法人　日本不動産研究所から2022年11月25日に発表された第47回「不動産投資家調査」（調査時点：22年10月）のデータをもとに解説します。
最新の調査結果では、賃貸住宅のキャップレートは、調査開始以来最も低い数字となり、賃貸住宅への投資熱がさらに高まっていることが浮き彫りになりました。

調査開始以来、最も低い数字を記録！

ワンルームタイプの賃貸住宅（一棟）のキャップレートは、全国主要都市（10都市）で0.1～0.3ポイント低下しています。都市別にみれば、横浜・大阪は横ばいでしたが、それ以外の東京都下、札幌、仙台、名古屋、京都、神戸、広島、福岡ではキャップレートが下がりました。キャップレートつまり期待利回りが下がっているということは、より低い利回りでも今後の期待から賃貸住宅投資を行いたいという思いが高まっているということになります。
最もキャップレートの低い東京城南（目黒区・世田谷区、渋谷・恵比寿へ電車などで15分圏内）地域では、2022年4月調査の前回（4.0％）から0.1ポイント下落し、1999年の調査開始以来、初めて4％を下回る結果となりました（注：ワンルームタイプは25～30m²、築5年未満、駅徒歩10分以内の想定）。
図のように東京・城南地域では2010年4月分以降、横ばいの回もありますが、ほぼキャップレートは低下を続けています。このことからも、一時的なブームという状況ではなさそうです。また、同地域の想定物件の実際の取引における利回りは3.6％という数字となり、賃貸住宅投資熱の高さがうかがえます。

図1：賃貸住宅のキャップレート（東京・城南）

一般財団法人　日本不動産研究所「不動産投資家調査」

図2：賃貸住宅のキャップレート（大阪）

一般財団法人　日本不動産研究所「不動産投資家調査」

ファミリータイプの状況

ファミリータイプ（注：想定は広さ50m²～80m²、それ以外はワンルームタイプと同じ）でも同様に、全国主要都市のうち8都市で0.1から0.2ポイントの低下、神戸・広島は横ばいとなりました。
東京・城南地域では、前回4.1％から4.0％へ下落、同地域の想定物件の実際の取引における利回りは3.7％とこちらも低い数字となっています。
キャップレートは、比較的賃貸住宅需要が旺盛で手堅いワンルームタイプの方が、ファミリータイプに比べて低い傾向にあります。全国主要都市のキャップレートをみれば、横浜エリアのファミリータイプのキャップレートは4.5％でワンルームタイプと同じ値、同様に大阪もともに4.5％で同じになっています。

気になるトピックスは不動産投資にどれくらい影響があるのか

今回の調査では、不動産投資に関係する企業へ向けて期待利回り以外にもアンケート調査が行われています。そのなかで、最近の出来事がどれくらい「不動産投資に影響を及ぼす可能性があるか」の項目を取り上げて解説します。

「新型コロナウイルス感染者数の状況が及ぼす影響」の項目では、「ポジティブ」が11.3％、「影響はない・あっても僅か」が57.1％、「ネガティブ」が30.1％となっています。ネガティブが3割という結果は、昨今の賃貸用住宅取引価格が上昇していることや貸家新築住宅着工件数が2021年3月以来ずっと前年同月比プラスになっている事実と一致しています。

「円安」の影響は、「ポジティブ」との回答が36.1％、「ニュートラル（変わらない）」が27.1％と概ね、こちらはポジティブという回答が他の項目に比べて圧倒的に多く、円安により海外投資家の意欲が高まっている傾向がうかがえます。

一方、「物価高」の影響は、「ネガティブ」が66.2％、「ニュートラル」が20.3％となり、物価高により、原材料・資材費が上昇し、本来はもっと賃貸住宅建築が進むと想定していたものの、一定の歯止めがかかっていると見ているようです。

最後に、「日銀金融政策の変更」の影響についての質問では、「ネガティブ」の回答が75.2％ありました。現在（執筆時点2022年12月9日）は、超低金利維持の政策は変わっていませんが、今後政策の変更、つまり超低金利（＝金融緩和政策）が上昇基調になれば、ネガティブな影響を及ぼす可能性が高いことを示唆しています。

2022年度下期は、賃貸住宅投資や賃貸住宅建築の熱が旺盛な状況が続きそうですが、日銀の金融政策のゆくえには、注意しておく必要があるでしょう。