コラム vol.471-5
CASE05相続した土地が複雑に入り組んでいたため、相続分割が難しい。
公開日：2023/12/26
父の所有していた土地は複雑に入り組んでいたものの、生前はとくに問題が起こらなかったため、そのままにしてありました。ところが今回相続が発生し、相続人であるきょうだい3人で土地を分割相続することになったのですが、複雑に入り組んでいる形状をした土地のために分割するのが難しい状況です。どのような対応が必要でしょうか。
相続が発生した際、相続人が複数の場合、被相続人（亡くなられた方）の財産は、相続人全員で「遺産分割協議」を行った上で、財産を分割し、相続することになります。
遺産分割協議では、「預貯金」「金融資産」「不動産（土地・建物）」などの財産の分配方法を相続人全員で協議をして分配する（不動産の場合は名義変更）ことになりますが、土地を分割する場合は、「測量・境界確定」、つまり土地の所有者間の境目を確定させることが必要になります。
また、相続遺産を分割することがなくても、相続税の納税のために一部を売却する場合や、相続税として金銭の代わりに土地の一部を収める（物納）場合にも、分筆登記をする必要があり、そのためには測量・境界確定が必要になります。
土地すべてを売却または納税にあてる場合は、「分筆登記」の必要はありませんが、物納を行う場合は、隣地との境界を確定する必要があります。また、売却する場合も、測量を行い、隣地との境界を確定させておく必要があります。そもそも「不動産売買」とは法務局に登記済である境界線が明確化された不動産の取引のことを言います。
隣接する土地所有者には、官公署が管理する道路・水路等も含まれるため、官公署への手続きが必要です。官公署を交えた手続きには、申請や現地立ち合い等も含まれますので、時間がかかることに注意してください。また、隣接者がすぐに納得する場合は問題ありませんが、長期不在や境界線についての異なる主張等があった場合は、さらに長期化する恐れもあります。
不動産の形状が複雑な場合はさらに注意が必要
財産となる土地が複雑な形状をしている場合や複数の土地がある場合は、土地を均等に分割することは困難です。複雑な形状をしている場合は、正確な測量の上、均等になるように分筆を行う必要があり、複数の土地の場合は、複数あった土地を一度合筆したり、それぞれの土地の正確な測量による資産価値の計算が必要となり、そのうえで均等に分筆する必要があります。
測量士、土地家屋調査士、司法書士に依頼する必要がある上に、もともとの土地を確定するためには、隣人（場合によっては、そのまた隣人まで）の立ち会いが必要であり、かなりの時間と費用を要することになります。
生前のうちに土地の境界線をきれいにし、測量をしておきましょう
複雑な土地をお持ちの場合は、生前のうちに隣地との境界線、分割する際の境界線をきれいにしておき、万が一のときにも分けやすい形にしておきましょう。これは非常に時間のかかる作業なので、相続が発生したあとに開始しても10ヵ月以内に申告を終えるのが困難になってしまいます。
前述したように、相続が発生したあと、土地を売却することも十分にあり得ます。すぐに対応できるように、早めに対応しておくに越したことはありません。
ちなみに、これは時間だけではなくお金もかかる作業なので、現金が減る分、生前の資産圧縮にもなり得ます。土地もきれいになるので、一石二鳥ともいえるのではないでしょうか。
不動産の相続をしたら、すぐに名義変更の登記を
生前のうちに境界線をきれいにしておくとともに、相続が発生したらかならず名義変更の登記を行うことも必要です。
以前は、相続が発生して土地の持ち主が変わったとしても、名義変更の登記は義務ではなかったため、登録免許税などの費用が発生することから、あえて登記をしない人が存在していました。
しかし、登記をしないまま放置しておくと、思わぬ事態に陥ります。
たとえば、亡くなった父（先々代の長男）の相続手続き（遺産分割協議）をしようと思ったところ、土地の名義が先々代のままになっていた場合、先々代の子どもへの名義変更から始めることになります。子どもの中には、すでに亡くなっている人がいる場合は、さらに、その亡くなった人のお子さまが代襲相続人になりますので、お子さまが多ければ遺産分割協議書に押印が必要な人数も増えていきます。
場合によっては、何十人もの押印が必要になることもあります。それだけでも大変なのですが、もしその20人のうちの誰かが海外にいるような場合、申告期限である10カ月の間に相続がまとまらない可能性がさらに高まるでしょう。
2024年から土地の相続登記が義務化される方向で進んでおり、取得してから3年以内に名義変更の登記をしなければならないという予定になっています。
このように法律も変わりますので、相続が発生したらかならず名義変更の登記をしておきましよう。
