地方圏の地価上昇続く！2024年都道府県地価（基準地価）を読み解く

2024年の都道府県地価調査の結果が国土交通省より9月17日に公表されました。
都道府県地価調査は、都道府県が主体となって全国規模で行われる地価調査です。価格時点を毎年7月1日として、21,436地点（うち11地点は休止）の「基準地」の地価を不動産鑑定士が鑑定を行います。この調査結果により公表される地価は、「基準地」の地価ということで、「基準地価」とも呼ばれます。
今回のレポートでは、毎年9月恒例の都道府県地価（基準地価）の詳細分析を行います。

2024年都道府県地価調査の全国平均の状況

まずは、全国平均の状況を見てみましょう。
2024年都道府県地価調査では、全国平均で、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続で上昇、すべて昨年を上回る上昇幅となりました。
2024年基準地価の全国の概要は以下の通りです。

• ・全用途平均は1.4％の上昇（昨年は＋1.0％、一昨年は＋0.3％）。2020年、2021年はマイナスでしたが、その後は価格上昇が続いています。
• ・住宅地は0.9％の上昇（昨年は＋0.7％、一昨年は＋0.1％）で3年連続のプラスとなりました。
• ・商業地は2.4％の上昇（昨年は＋1.5％、一昨年は＋0.5％）となりました。 2017年から2019年まで3年連続の上昇のあと、新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けて、マイナスでしたが、2022年以降3年連続してプラスになりました。

全国的に見れば、地価上昇が顕著となっています。

3大都市圏の住宅地地価の状況

3大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）では、全用途平均、住宅地、商業地、いずれも上昇幅が拡大しました。
3大都市圏の全用途平均は4年連続して上昇、住宅地は3年連続、商業地は12年連続して上昇しました。また、3大都市圏の平均では、全用途平均と住宅地は、昨年（2023年）に新型コロナウイルス感染症の影響前の2019年と比較して、上昇率が大きくなっていましたが、2024年は、商業地も2019年を超える上昇率となり、2019年比においても上昇率は拡大したことになりました。
全国的に物価の上昇、好景気が続いており、それに連動する形で地価も上昇しています。地域や用途で多少差があるもの、とくに三大都市圏では上昇幅が拡大しています。

世帯所得の増加に加えて、多少金利上昇傾向にあるものの依然金融緩和政策が継続し、住宅ローンも低金利が続いていることなどが需要の下支えとなり、住宅需要はかなり堅調で、住宅地地価上昇が継続しています。
また、三大都市圏における主要地域の商業地においては、特にホテル需要が堅調です。加えてマンション需要が旺盛な中でマンション適地が少ないことから競合が激化し、商業地地価上昇の要因のひとつと考えられます。不動産市況、特に地価の動向を見る限りでは、新型コロナウイルス感染症の影響は、すでに過去のものとなっているようです。
圏域別では、東京圏では＋3.1％（前年は＋2.6％、前々年は＋1.2％）、大阪圏では、＋1.7％（前年は＋1.1％、前々年は＋0.4％）、名古屋圏では＋2.5％（前年は＋2.2％前々年は＋1.6％）となっています。いずれも、上昇幅が拡大しています。

地方圏の住宅地の状況

三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）だけでなく、地方圏も昨年に引き続き、上昇が続いています。
地方圏全体の住宅地では＋0.1％（前年と同じ、前々年は－0.2％）でした。これを地方4都市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）だけで見れば、＋5.6％（前年は＋7.5％、前々年は＋6.6％）となっており、さすがに12年連続して上昇している影響か、伸びが鈍化しました。
地方4市を除く、「その他」では、－0.1％（前年は－0.2％、前々年は－0.5％）でした。

地価下落の県もマイナス幅縮小へ。都道府県別の住宅地の状況

住宅地地価を都道府県別にみれば、大都市圏だけでなく、引き続き地方都市にも地価上昇の波が及んでいます。地方圏のみの住宅地地価の変動率は＋0.1％で、32年ぶりのプラスとなった昨年と同値でした。これだけをみれば、地方への波及の勢いが止まったのかとも感じられますが、細かくみればそうではないことが分かります。
変動率がプラスとなった都道府県は、前年の18から17と1つ減りました。過去4年をみれば、7→14→18→17となっています。一方、変動率がマイナスとなった都道府県は、前年の28から29となり1つ増えました。過去4年をみれば、38→32→28→29となっています。
年初に大きな地震のあった石川県が前年のプラスからマイナスに転じ、大きな影響があったことが分かります。
変動率がマイナスの29の県をみれば、マイナス幅の縮小した県が21県、マイナス幅が横ばいの県が4県、マイナス幅が拡大したのは2県、プラスからマイナスになったのは2県（石川県、岩手県）また、最もマイナス幅が大きかったのは、4年連続して愛媛県（－1.2％）でした。
このように、変動率がマイナスの県においても、マイナス幅が小さくなっています。また、地方圏における地方4市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）を除く、「その他地方」では－0.1％と、昨年の－0.2％からマイナス幅が縮小されており、もう一息でプラス圏に入る様相です。長年地価下落が続いた地方都市においても地価回復へのキザシが見え始めています。

図1：都道府県別　基準地価対前年平均変動率（住宅地）

国土交通省「都道府県地価調査」より作成

図1は、都道府県別の住宅地地価を対前年変動率の高い順に並べたものです。
最も上昇したのは沖縄県で5.8％の上昇（前年は＋4.9％、前々年は＋2.7％）でした。沖縄県は、2016年以降9年連続で上昇幅トップを維持しています。各観光地の上昇が著しく、地点別でみれば、住宅地地価上昇の1位は恩納村の地点で29％の上昇となっています。また、上昇率ベスト10に宮古島の地点が6つランクインしています。宮古島の地価上昇は、かなりの期間続いており、一昔前とは比べものにならない価格での土地売買が行われているようです。
那覇市だけでみれば4.3％の上昇ですので、沖縄県全体の方が高い上昇率を示しています。本島の観光地や離島の観光地近くの住宅地上昇が顕著となっています。

2位は東京都（前年は3位）で4.6％、3位は福岡県（前年は2位）で3.8％、以下、4位千葉県・神奈川県で3.2％、昨年4位だった北海道は今年16位（＋0.2％）と順位を落としました。
九州沖縄地方では、長崎県（－0.2％）と鹿児島県（－1.1％）を除いて、全てプラス（宮崎県は±0）となっており、半導体企業TSMCの進出の影響に加えて、宮崎県の観光地としての再脚光の影響が出始めています。
また、半導体工場ということでは、ラピダス社の工場建設が進む千歳市の基準点が住宅地地価上昇率ベスト10内に2地点ランクインしています。
半導体工場などの大規模工場の建設が進む地域、観光地化が進む地域では、そこで働く従業員（あるいはその家族も含む）の為の住宅需要が高まります。家族で転居する方々、単身で転居する方々が急増し、会社・工場周辺地域に住宅需要が起こります。そのため、持ち家、賃貸住宅ともニーズが高まり、住宅地地価上昇につながります。この流れは、工場稼働や観光施設の開業まではもちろん、その後もしばらく続きます。

図2：2020年～2024年　基準地価対前年平均変動率（住宅地）

国土交通省「都道府県地価調査」より作成

直近5年の4大都府県（東京都・大阪府・愛知県・福岡県）にフォーカスしてみると、図2のようになります。主要都市の住宅地においての上昇率は、年々拡大していることが分かります。しばらく4大都市圏で上昇率トップは福岡県でしたが、2024年は東京都が上回りました。

商業地の状況

次に商業地です。域別にみれば、東京圏は＋7.0％（前年は＋4.3％、前々年は＋2.0％）、大阪圏は＋6.0％（前年は＋3.6％、前々年は＋1.5％）、名古屋圏は＋3.8％（前年は＋3.4％、前々年は＋2.3％）となりました。3年連続して3大都市圏が全てプラスとなりました。
商業地は住宅地以上に、地方圏の上昇が顕著となっています。
地方圏全体では＋0.9％（前年は＋0.5％、前々年は－0.1％）ちなみに、新型コロナウイルス感染症の影響が最も大きかった2020年は－0.7％でしたので、上昇基調にあることが分かります。
地方四市（同）に限ると＋8.7％（前年は9.0％、前々年は＋6.9％）で、12年連続して上昇している中で、さすがに上昇率の鈍化になったようです。地方四市を除く地方圏の「その他」は＋0.5％（前年は＋0.1％、前々年は－0.5％）、その他地方圏においても2年連続して商業地地価上昇となりました。

図3：2020年～2024年　基準地価対前年平均変動率（商業地）

国土交通省「都道府県地価調査」より作成

直近5年の4大都市（東京都・大阪府・愛知県・福岡県）の商業地地価の変動率をみると、図3のようになります。昨年までは、新型コロナウイルス感染症の影響前の2019年ほどの上昇率には戻っていませんでしたが、2024年分では2019年の上昇率を超えました。また、住宅地と同様に、このところ4大都市で上昇率トップはそれまでの福岡圏から東京都に変わりました。

図4：都道府県別　基準地価対前年平均変動率（商業地）

国土交通省「都道府県地価調査」より作成

図4は、都道府県別の商業地地価を、対前年変動率の高い順に並べたものです。変動率がプラスとなった都道府県は、前年の22から28となり６つ増えました（3年分では18→22→28）。一方、マイナスとなった都道府県は、前年の23から６つ減り17となりました（3年分では27→23→17）。住宅地と比較しても商業地の方が上昇の都道府県が多く、地方への地価上昇の波は、商業地の方が大きいようです。
最も上昇したのは東京都で、＋8.4％、前年の3位から上昇しました。都心各地で再開発が進んでいることなどが要因と思われます。2位は大阪府で＋7.3％。インバウンド需要が大幅に回復、またJR大阪駅北側で開発が進む「うめきた第二期」が「グラングリーン大阪」として街開きしたように、中心地を中心に街が一変しています。3位は福岡県、5位は沖縄県、6位は京都府と開発と観光需要が要因となっていることが分かります。
県庁所在地の商業地地価をみれば、47カ所のうちマイナスは唯一鳥取市だけです（－1.4％）。横ばい（±0）は甲府市と高知市の2つのみ、あとの44カ所の県庁所在地は全て上昇しています。
商業地の変動率上位の地点を見てみると、昨年同様、ベスト10のうち、半導体企業が進出する周辺地域が7つランクインしています。また、飛騨の高山市の地点もベスト10にランクインしています。

2025年の見通し

昨年の本レポートでは「基準金利がマイナス圏からプラス圏になる可能性が出てきました。仮に金融緩和政策が少し解除されたとしても、僅かの範囲で留まれば、大きな変化はないと思われます。こうした状況を踏まえれば、2024年9月に公表される基準地価は、今年を上回る上昇可能性が高いと思われます」と書きましたが、金融政策の変更、地価上昇とも概ね予想通りの結果となりました。
2025年の9月に公表される基準地価は、3大都市圏はとくに商業地で上昇が2024年以上に顕著になると思われます。また、全国的に新しく脚光を浴びる地域が生まれ、国内外からの観光需要が創造されています。また企業、特に製造業にとっても巨大土地を取得できる地方都市は魅力であり、今後も進むことでしょう。加えて、地方活性化の起爆剤として行政の後押しもありますので、前述の半導体工場のような開発が行われるとすれば、地方圏の商業地はもとより住宅地地価上昇につながるでしょう。

2025年の大都市部の基準地価の要因として気になるのは金利です。これからの1年間（2024年後半、2025年前半）の間に金融政策の変更があり金利上昇が複数回行われるようなことになれば、多少失速する可能性もあるかもしれません。