土地問題に関する国民の意識調査（2）土地は有利な資産なのか？

令和4年度「土地問題に関する国民の意識調査」から、「土地の所有」について調査結果をピックアップして解説します。今回は、「土地は預貯金や株式に比べて有利な資産か」という質問に対する結果を紹介します。
すでに土地活用を行い賃貸収入がある方にとっては、「土地は有利な資産なのか？」という質問に対しては「そう思う」と答える人が多いかもしれません。言うまでもなく「土地」は、使ってはじめて価値を生み出すもので、使わなければ、「固定資産税等の税金と管理の手間がかかるだけ」の資産とも言えます。

土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か

同調査における「土地は預貯金や株式に比べて有利な資産か」の質問項目の回答では、「そう思う」の回答が17.9％、「そうは思わない」28.1％、「どちらとも言えない」35.7％という回答割合でした。他の資産との比較においての質問なので、意外にも「そうは思わない」の回答が多いようです。
ただし、回答者の所在地の人口規模別にみると、「そう思う」の回答は政令指定都市では22.0％となっている一方で、人口10万人未満の市では13.2％（「そうは思わない」の回答は29.8％）、町村では12.4％（「そうは思わない」の回答は32.6％）となっており、都市部の方が「土地は有利な資産」と考える方の割合が多くなっています。一般的に不動産価格・土地価格は、人口集積地の方が高いため、このような回答割合になっているのでしょう。
ちなみに、男女別での回答割合に大きな違いはなく、「そう思う」の回答は男性18.4％、女性17.6％でした。

図1：土地は有利な資産か（年次推移）

国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」より作成

図2：土地は有利な資産か（市町村人口別）

国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」より作成

調査結果の推移

平成5年（1993年）度から最新分の同調査・同質問項目の推移を見てみれば、大きく変化しています。
平成5年（1993年）、6年（1994年）度では、「そう思う」の回答割合は61.8％、61.9％と6割を超えています。その後平成9年（1997年）度くらいまでは50％前後が続き、平成10年（1998年）度～平成30年（2018年）度の間は30％台、以降は減少を続け、令和3年以降は20％を下回る割合となっています。
質問項目の比較対象資産である「預貯金」と「株式」のここ10年をみれば、金融緩和政策が続いており、預貯金は資産運用の観点ではかなり不利な資産でした。また、株価は日経平均でみれば2013年年初は10,688円でしたが2023年10月初旬では30,000円以上で推移しています（約3倍）。一方で、ご承知のように、ここ10年の地価は、地域差があるものの、回復～上昇という傾向にあり、大都市圏・主要地方都市の地価は大きく上がりました。これらのことから考えれば、少なくとも、ここ10年だけ見れば大都市圏・主要地方都市においては、「土地はかなり有利な資産」となっているはずです。

不動産取引経験で違いはあるのか

意外に差があるのは、これまでの不動産取引の経験による回答割合です。
過去に不動産取引（売却・購入）をおこなったことがある方の「そう思う」の割合は、21.0％に増え、さらに不動産を売却したことがある方に限れば22.6％にあがります。一方、不動産の売買をしたことがない方の「そう思う」の回答割合は、16.1％と全体よりも下がっています。
一度でも「不動産の売り・買い」を経験していると、「土地の資産性」についての理解が深まっている状況が伺えます。

土地の特性と土地の価値

ここで土地の特性と価値の源泉について簡単にまとめておきます。 土地は、その自然的特性として、地理的位置が絶対的に固定され動かすことができません。また、使用しても消耗せず、なくなることや増減することはありません（巨大地震や崖崩れ山崩れ等の災害を除く）。
一方で、使用者や保有者が様々な働きかけをすれば、土地との関係は変化する特性があります。たとえば、農地を宅地に変更したり山林の一部を別の用途に変更したりすることができます（許可などが必要です）。また、大きな土地の場合分割して利用、逆に小さな土地の場合、とりまとめによる一体利用、という物理的な併合や分割、抵当権と底地という権利における併合・分割も可能です。また、道路が新設されたり、インターチェンジができたりといった周辺環境の変化により、土地の社会的・経済的な位置づけは変わります。
このような特性を持つ土地は、「土地のみ」あるいは「土地と建物一体」として利用されることで、価値を発揮することになります。

土地活用の方法が見えない？

本調査の中に、「あなた（または配偶者）が所有している土地（現在の居住地以外）は、どのように取得したか」という質問項目があります。
この回答では、71.7％の方が「相続により取得した」と回答しています。過去2回の回答割合を見ても概ね70％前後が、「相続による」と回答しています。
相続で取得する土地については、特に地方などでは、なかなかその資産性が見出しにくいものです。しかし、前述したように、土地は、その立地に相応しい使い方（＝相応しい土地活用）をすることでその資産性を発揮します。
土地活用の方法・種別は日々進化しており、大和ハウス工業では、様々な土地活用ノウハウを保有し、多数の実施例があります。「この相続した土地は、本当に価値があるのかな」などと考えている人は、一度ご相談されることをお勧めします。