税務対策特集
不動産を相続した場合に発生する税金とは
財産を相続すると、金額に応じて相続税を納税する必要がありますが、不動産を相続した場合には、相続税以外にも税金がかかることがあります。令和3年度の国税庁「統計年報」によれば、相続財産の中で最も多いのは「現金・預貯金など（34.0％）」、次いで「土地（33.2％）」となっており、「土地」と「家屋・構築物」を合わせると、全体の38.4％に上ります。
不動産を相続したことで、想定した以上の税金が発生し、将来の収支計画に支障がないようにするためにも、税金の種類とある程度の納税額を把握しておくことはとても大事なことです。
相続税
各相続人等が相続により取得した財産の価額の合計額が基礎控除額（3000万円プラス法定相続人1人当たり600万円）を超える場合、相続税の課税対象となります。ですから、不動産を含む財産を相続した、あるいは相続することが確定したら、相続税がかかるかどうかを調べる必要があります。
即ち被相続人が保有していた全ての財産（現預金、不動産、有価証券などのプラスの財産）から債務（借入金等のマイナス財産）を控除したものが上記の基礎控除額を超えた部分が相続税の課税対象となります。
- 主な債務控除
- ・葬儀関連費用
- ・借入金
- ・（被相続人が事業主の場合）事業の買掛金や未払金
- 主な非課税財産
- ・墓所、仏壇、祭具、など
- ・国や地方公共団体、特定の公益法人に寄附した財産
- ・生命保険金・死亡退職金のうちそれぞれ「500万円×法定相続人の数」まで
その他、生前贈与があった場合は、暦年贈与か相続時精算課税によって贈与税額を規定に基づいて差し引くことができます。
不動産の相続税額算定のための評価方法
宅地は路線価方式又は倍率方式で評価します。路線価方式とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1m2当たりの価額（路線価）を基に計算した金額による評価です。路線価及び倍率は、国税庁ホームページで閲覧することができます。建物は固定資産税評価額によって評価します。
相続税以外の税金
相続したときにかかる登録免許税
相続によって名義が変更になる場合、相続登記が必要となり、登録免許税が発生します。登録免許税は、不動産価額に1,000分の4の税率をかけた金額です。ただし、条件によっては免税措置があります。
2024年4月からは「相続や遺贈によって不動産を取得したことを知ってから3年以内」に相続登記をする必要があります。2024年4月から、それ以前に相続した人にも相続登記は義務化されます。
所有時にかかる固定資産税
不動産を相続し、所有し続ける場合には、固定資産税（または固定資産税及び都市計画税）が課税されます。固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地、家屋を所有している人に所在地の市町村等から課せられる税金で、以下の算式で計算されます。
固定資産税＝課税標準額×税率（標準税率1.4％）
都市計画税＝課税標準額×税率（制限税率0.3％）
収益にかかる所得税と住民税
相続した不動産を賃貸用不動産として収益が発生する場合（賃貸用不動産を相続した場合も含む）、家賃収入を得ることになりますので、不動産収益（収入から必要経費を引いた額）が発生します。
これは不動産所得となり、所得税と住民税が課税されます。
また、相続した不動産を売却し、収益を得た場合も、その売却収入から必要経費（取得費および譲渡費用）を引いた額は不動産譲渡所得となり、所得税と住民税が課税されます。
- ※土地や建物の売却時の譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して計算します。
- ※譲渡所得には、公共事業、マイホーム、空き家、特定区画整理事業などの適用要件を満たした場合には特別控除があります。詳しくは国税局Webサイトをご覧ください。
このように、不動産を相続した場合は、相続税以外にさまざまな税金が発生する可能性があります。不動産を相続する予定の人は、相続内容を精査し、税金に備えておく必要があります。
また、不動産の相続税対策として、以下のようなさまざまな控除や特例があります。
- ・小規模宅地等の特例（土地の評価額を最大80％減額可能）
- ・配偶者の税額の軽減：（1.6億円または法定相続分のいずれか多い金額まで無税）
- ・未成年者控除・障害者控除
- ・不整形地補正などの使いにくい土地の減額措置
など
控除や特例など、不動産の評価や相続税の算定は簡単ではありませんので、詳しい計算方法や納税については、必ず税理士にご相談ください。
