4種類の地価

多くの方がご存じのように、「地価」には4種類があります。
「一物四価」と呼ばれる地価には、公示地価、基準地価、路線価、そして、固定資産税評価額の4種類があります。それぞれ、調査（公表）主体と、いつの時点の価格かという価格時点が異なります（下図参照）。

図1

	実施機関	基準日	価格バランス	URL
公示地価	国土交通省	毎年1月1日	100
基準地価	都道府県	毎年7月1日	100
路線価	国税庁	毎年1月1日	80	財産評価基準書 路線価図・評価倍率表（国税局）
固定資産税評価額	市町村 （東京23区は東京都）	基準日の前年の1月1日（3年ごとに）	70

注）価格バランスは、公示地価を100と見た場合のおおまかな価格を指しています。

一般的に地価というと、たいていは公示地価のことを指すことが多いようです。公示地価は、地価公示法という法律があり、それに基づいて、国土交通省が毎年1月1日時点の地価をその年の3月半ば頃に公表しています。

下の表は、2016年の住宅地における公示地価の前年対比増減率です。
震災からの復興の只中にあるエリアを除けば、沖縄・東京・愛知あたりが上位に来ます。

図2：公示地価推移

（国土交通省「地価公示」より作成）

図2は、1983年から2016年までの主要大都市の地価の推移です。1980年代後半からのバブル期がいかに凄かったのかがよくわかります。それに比べて、不動産市況が盛り上がった、その後のITバブル期（2000年～2001年）、ミニバブル期（2005年～2008年）、そして昨今のアベノミクス期の地価上昇の小ささもわかります。

下の表は、2016年の住宅地における公示地価の前年対比増減率です。
震災からの復興の只中にあるエリアを除けば、沖縄・東京・愛知あたりが上位に来ます。

図3：都道府県別　住宅地における公示地価の増減率(2016年)

No.	都道府県	増減率	No.	都道府県	増減率
全国		-0.2	24	静岡	-0.9
1	福島	2.9	25	岡山	-0.9
2	宮城	1.9	26	宮崎	-0.9
3	沖縄	1.7	27	群馬	-1.0
4	東京	1.6	28	徳島	-1.0
5	愛知	0.8	29	長崎	-1.1
6	福岡	0.5	30	茨城	-1.2
7	千葉	0.2	31	栃木	-1.2
8	神奈川	0.1	32	長野	-1.3
9	熊本	0.1	33	山口	-1.3
10	埼玉	0.0	34	高知	-1.3
11	大阪	0.0	35	香川	-1.4
12	京都	-0.1	36	新潟	-1.6
13	富山	-0.2	37	島根	-1.6
14	兵庫	-0.3	38	福井	-1.7
15	奈良	-0.3	39	三重	-1.7
16	広島	-0.3	40	佐賀	-1.8
17	岩手	-0.4	41	青森	-1.9
18	北海道	-0.5	42	愛媛	-1.9
19	滋賀	-0.5	43	山梨	-2.0
20	石川	-0.7	44	和歌山	-2.0
21	大分	-0.7	45	鳥取	-2.0
22	山形	-0.8	46	鹿児島	-2.3
23	岐阜	-0.9	47	秋田	-3.5

（国土交通省「地価公示」より作成）

下の2つのグラフは、域内（圏）単位でのここ10年間の地価上昇率を示したものです。住宅地は、現在横ばい期で、主要都市の商業地は上昇期にあることが分かります。

図4：公示地価の増減率（住宅地)

（国土交通省「地価公示」より作成）

図5：公示地価の増減率（商業地)

（国土交通省「地価公示」より作成）

地価の上昇下落が与える影響

土地活用において、地価の上昇下落はどんな影響を与えるのでしょうか？
自身が保有する遊休地がある場合、土地活用としてそこに賃貸物件の建築を行うか、あるいは手放すかの選択を検討する方もいると思いますが、地価上昇期には、「いまは、高く売れる」として手放す方も増えるのかもしれませんし、先祖代々の土地を手放せないという方も多いでしょう。
では、地価上昇下落と賃料の関係はどうでしょうか？
賃料には粘着性という性質があります。これは、価格が大きく動くことが少なく、また価格上昇下落（変動）の動きが鈍いというイメージでとらえてください。
賃料契約は2年や3年ごとの更新というのが一般的です。毎月毎月の家賃変動はなく、契約期間中は固定されます。また、家賃の改定の際には、10％を超えるような大きな上昇や下落はあまり行われません。更新の際の上昇下落は、前家賃に比べてそれほど大きな乖離はないものです。ただ、契約更新が複数回行われる間（例えば、4年や6年）に渡り、上昇を続けるあるいは、下落幅が縮まらないという場合は、この限りではありません。
土地活用において、地価の上昇下落が大きな影響を与えるのは、手放すか否か？というときです。逆にいえば、地価下落を続けるような（今後も続きそうな）地方都市においては、遊休地の資産価値は目減りしていきますから、（手放してもよいなら）早く手放すか、何らかの形で、有意義に活用するといいでしょう。

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