2020年10月掲載の「土地活用にもパラダイムシフトが必要な時代となった」でもお伝えしましたが、2020年と2021年は、新たに土地政策や住宅政策の変更を行う年回りであり、その後の5年から10年の潮目、方向性が決まってしまうかもしれない大変重要な年です。

本コラムでは、土地や住宅政策の根幹となる、住生活基本計画の改定について見ていきます。コロナ禍の長期化から賃貸住宅経営も厳しい局面が予想されています。土地オーナーとして上手に新しい変革の風をつかみ、どのようにピンチをチャンスに変えていけばいいのか、複数回に分けて考えていきたいと思います。

住生活基本計画とは？

平成18年（2006年）にできた「住生活基本法」という法律に基づき、おおむね5年ごとに見直される住宅政策の根幹になる計画が、「住生活基本計画」です。
それまでの日本の住宅政策は量的な充足を目的とした住宅“供給”計画でした。しかし、2010年の国勢調査を境に人口が減少に転じることが確実になり、住生活という“質”を重視した政策に転換する必要があったため、政策自体を大きく転換しました。
具体的には、新築住宅＝建設を重視したスクラップ&ビルドを前提とした政策から、既にある中古住宅を補修などして末永く使っていくというリユース・リフォームを主軸とした政策に変えたということです。実際に、2000年以降は環境問題が注目され、2030年のSDGsの達成、2050年カーボンニュートラルの実現に向けた取り組みとして、国土交通省も「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会」などを立ち上げ、国家レベルで議論が始まっています。
また、気候変動による天災の多発化、激甚化が顕著になっていますから、賃貸住宅経営としてだけではなく、人の安全性や住まいのレジリエンスの観点からも重要です。

「住宅土地統計調査」に基づいて議論がなされる

この住生活基本計画は、5年に1度、西暦1桁台の3と8の年＝令和5年（2023年）と10年 （2028年）に実施される「住宅土地統計調査」に基づき議論が行われます。
住宅土地統計調査とは、不動産の基幹調査としてその後の施策に大きく影響する調査で、実際、統計趣旨にも以下のような説明があります。

• 「この調査は、多様化している国民の居住状況や少子・高齢化等の社会・経済状況の変 化を踏まえ、住宅のストックのみならず、少子・高齢社会を支える居住環境の整備の実態や、耐震性・省エネルギー性などの住宅性能水準の達成度、土地の有効利用状況を明らかにすることをねらいとしています。また、住環境対策として空き家対策の重要性が年々高まっていることから、空き家の所有状況を含めた住生活の実態を把握します。」

前回の平成30年（2018年）に行われた調査結果が令和元年（2019年）以降、順次公表され、空き家率は過去最高を更新し、住宅の大規模化、高齢化が進展しています。

今回の計画の注目点は？

前回平成28年（2016年）の4回目の「住生活基本計画」策定の際には、実家の空き家問 題がクローズアップされ、その後の住宅政策の方向性を決定づけました。主に地方や郊外の木造一戸建ての空き家を対象にした計画でしたので、その後、木造一戸建て住宅の不動産鑑定基準の変更やリバースモーゲージ制度の整備などが行われました。
今回は、空き家問題も都市機能の維持の観点から地方や郊外から都市部へ、一戸建て住宅から賃貸住宅やマンションなど集合住宅へ問題がシフトしつつあります。

また、災害も激甚化し増加する中、災害対策の中心である現在の耐震基準（新耐震基準）は昭和56年（1981年）6月に建築確認申請をした建物から適用されていますので、計画設定時には築40年の建物が出始めることになります。道路や橋などの社会インフラの老朽化対策も同時並行で進んでいます。つまり、建物自体の高齢化問題＝老朽化が顕在化するので、そのための方策、管理の重要性がよりクローズアップされます。特に、今回の住生活基本計画は、主に都市部の賃貸住宅やマンションなど集合住宅の老朽化がクローズアップされそうです。

国土交通省「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について　～計画修繕を含む投資判断の重要性～」という資料によると、2018年現在、 日本の住宅のうち借家の総戸数は1,907万戸あり、総住宅数の35.6％を占めています。また、借家のうち民間賃貸住宅は1,530万戸あり、総住宅数の28.5％を占めている状況です。また、「今後20年の貸家の戸数は、築30年超の貸家が2017 年末現在1,186万戸あるのに対し、20年後の2037年には約1.5 倍の1,808万戸（622万戸増）に増加すると推測される。特に、築50年超の貸家は、20年後に約3.5 倍の830万戸、築40年超は約2.0 倍の1,374万戸に増加するものと推測される」と、高齢化・老朽化した民間賃貸住宅が増加することが予測されています。

図1：将来の貸家戸数推移（粗い推計）

国土交通省「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について～計画修繕を含む投資判断の重要性～」（平成31年3月）

どうすれば良いか？

このような老朽化する民間賃貸住宅が増加する中、サービス付き高齢者向け住宅やシェアハウス、DIY賃貸住宅など居住者側のニーズの多様化も進み、賃貸住宅経営をめぐる社会経済情勢は確実に変化しています。
今後、このような多様化する居住ニーズに合わない賃貸住宅は陳腐化し、空室率の上昇や家賃水準の引き下げを強いられる可能性が高いでしょう。そうならないためにも、土地活用を行っているオーナーの方には、自分自身の賃貸住宅を効率的・効果的に維持・管理していく意識がこれまで以上に求められます。

近年のサブリース問題や大手管理業者の違反行為など賃貸管理系のトラブルが後を絶たないことから、住宅の管理業務の適正化を図るために2011年より任意で行われている「賃貸住宅管理業者登録制度」が義務化されます。
まずは、自分自身で、現時点の賃貸住宅経営の事情や物件状況を的確に把握することから始めましょう。そして、適切な修繕の実施（計画修繕）を含め、今後の賃貸住宅経営をどのように行っていくか主体的に検討していく必要があります。