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隣接地を購入し社員寮を誘致！ 定期借地での有効活用

公開日：2022/01/11

隣接地を購入することでL字型の土地の形を整え、新たに定期借地として活用し、収益性の向上と相続対策を実現した事例です。

隣接地を購入。定期借地で土地を手放すことなく有効活用

今回の事例、法人向け賃貸社員寮「エルプレイス江坂」は、梅田や難波など大阪の中心地へのアクセスが良く、住環境も整う大阪府吹田市江坂にあり、敷地面積およそ323坪、10階建て、151室の居室に加え、食堂や厨房も備えた施設です。
以前は45台が入庫できる月極駐車場でしたが、オーナーの橋本様は、収益性の向上と相続対策を目的に、土地活用を模索されていました。事業用としての活用の話は以前からあったものの、大きな投資や相続後の経営に対する不安などのリスクを考えると、決断するまでには至っていませんでした。

そのような状況のなか、古いビルが建っていた隣接地が売りに出るという機会が訪れました。橋本様の所有地はいわゆる旗竿地と呼ばれる土地でした。この隣接地を購入すれば、土地の形が整い、資産価値の向上が期待できます。
そこで浮かび上がったのが、土地を手放さずに子孫に継いでいくことができる定期借地権という手段でした。
「『投資をせずに収益を上げたい』ということを最初におっしゃっていたので、定期借地で土地をお貸しいただいて今より収益性を上げるという方法がいいと思いました。この地域でこの規模の土地を探しているという情報もあったので、提案させていただきました」と、今回の土地活用を提案した大和ハウス工業の中塚は話します。

それが今回の法人向け賃貸社員寮でした。このアイデアにより、橋本様の不安が解消されます。ただし、誘致には隣接地の購入という条件がありました。隣接地は、容積率を確保するために非常に有効な土地で、元の土地の容積率は300％でしたが、隣接地を購入ことで容積率が約350％まで上がります。それによりテナント企業様が求める居室数151戸が実現し、橋本様のご要望である収益力アップにつながるからです。

大和ライフネクストの法人向け賃貸社員寮「エルプレイス」

法人向け賃貸社員寮エルプレイスシリーズを展開しているのは、大和ハウスグループの大和ライフネクストです。大和ライフネクストによれば、近年少子化が進んでおり、より良い寮を新入社員に提供しないと良い社員が採用しにくいという傾向があるようです。また、高度経済成長期からバブル期に建てられた寮が古くなり、新しいものに切り替えたいというニーズもあり、社員寮に対するニーズは増しているといいます。

大和ライフネクストでは、「新築」「リノベーション」「コンバージョン」という3つのパターンで賃貸社員寮を生み出しています。

• （1）新築：定期借地した土地に建築するケース、地主様が新築物件を建築し大和ライフネクストが賃借するケースなどがあります。
• （2）リノベーション：入居契約が満了して企業が退居した物件に、大和ライフネクストがリノベーションを行い、新しい第三者の企業を誘致します。
• （3）コンバージョン：賃貸マンションなどを寮へ用途変更し、新たな社員寮として運営します。

今回の橋本様の事業スキームです。

橋本様は、所有地と購入した隣接地を合わせて、大和ライフネクストに一般定期借地として貸し出し、地代収入を得ます。建物は、事業主となるリース会社が大和ライフネクストから土地を借りて建築し、管理・運営は大和ライフネクストが行います。

一般定期借地権は、土地を貸すだけなのでリスクの少ない方法ですが、期間は50年に渡ります。橋本様はその点についても、「一般定期借地権は50年後には更地になりますので、むしろ50年後、子孫には感謝されるのではないかと思います」と語りました。
目的だった収益性の向上については、駐車場収入の2倍以上になりました。収益や管理・運営面での心配も減少し、安心して相続できる資産へと生まれ変わった今回の土地活用。

橋本様からはこのように評価をいただきました。今回の土地活用では、手持ちの資産だけでなく隣接地を購入することで資産価値を向上させ、土地活用の可能性を広げることができました。土地の買い取りや売却、プランニングやテナント用地に至るまで、トータルにサポートできる力こそ土地活用を成功に導きます。
詳しくは大和ハウス工業へご相談ください。